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“拐点论”甚嚣尘上,房价真降还是假摔?
时间:2019-08-23


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每逢传统销售旺季,市场便会向外界释放五花八门的信号,今年的“金九银十”要比往年冷一些,市场预期也正随着人们的心理博弈而千变万化。

本轮房地产行业结构性调整不同于以往任何一次历史周期,其所面临的外部环境和内部环境都发生了深刻变化。未来一段时间起关键作用的因素,仍将是货币信贷与流动性紧缩。然而,不论形势如何变化,开发企业总要找到顺应潮流、适合自己的路子,并坚定不移地走下去。

毕竟,市场需求在,并且量大而多元。河南每一个百分点的城镇化率的提高,对应的都是百万以上的农业人口转移以及大规模的投资和消费。未来一段时期河南城镇化将为经济社会发展持续释放更多动能。

国内楼盘降价促销之说不断

最近一段时间,国内多地楼市频频传出降价消息,很多楼盘趁机促销。


在厦门,某知名房企别墅项目近乎五折大甩卖;在深圳,多个楼盘打折促销,或砍掉精装修换价格,被指变相降价;在上海,一知名房企某项目备案均价每平方米直降接近1万元;在西安,曾经千人抢房,而现实是某个楼盘推出500套新房源,现场却无人购买……

这些都是全国各地爆出来的所谓的“降价促销”消息,精装改毛坯、低于备案价销售、以价换量,山雨欲来,风声鹤唳,楼市下行态势一步步影响着市场心理预期。

今年上半年,国内多个城市还曾出现房地产销售火爆的场面,有的城市被媒体称为“万人抢房”,“抽奖买房”甚至“房荒”的现象多有发生。而进入楼市传统销售旺季“金九银十”的过程中,似乎并未达到开发商预期,楼市销售颇为冷淡,部分城市市场整体表现低迷。虽然各大开发商推出各种打折促销的优惠措施,但多地楼市仍然一片“凉意”。

“一房难卖”的现状与当时的“一房难求”形成了鲜明的反差。

环郑郊区房价市场也现波动

郑州市场的变化主要体现在主城区周边的区域。据调查,在平原新区,“金九”前后,几个新盘集中开盘时,部分房源价格回落至去年的水平;荥阳某热门千亩大盘,在其所开新产品当中,最低价也下降到去年的平均水平,位置更远一些的楼盘,还能找到“特价房”;在经开滨河国际新城,一些知名楼盘也推出“特价房”“内部房”等。

曾经火极一时的白沙、绿博片区,出现大范围价格变相回落迹象,最为引人瞩目。某纯新盘,全款超低价;有的精装改为毛坯,不捆绑销售,放弃部分利润;有的整体备案价下调;有的“首开特惠”力度空前;有的搞“中秋特价”“周年庆特价”……

一股寒意浇凉了市场预期。前些日子,马云发表演讲时指出“8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”,但事实是这样吗?未来最便宜的东西有可能是房子吗?

也不尽然。据了解,位于高新区西四环和莲花街交叉口附近的一住宅项目,在国庆假期销售28套(含1套商铺),平均每天去化4套。在整体环境趋于下行的态势下,此业绩颇为惹眼。

声音一

楼市到达拐点,“以价换量”将成常态

一线房企都在全国多城市多盘联动促销,这就是市场明显降温的迹象和信号。“虽然楼市目前还没有触底,但是已经到了转折点。”很多业内人士都这样认为,目前楼市已然到达关键性的拐点。

58安居客房产研究院首席分析师张波说,楼市降温已然来临,“金九银十”成色不足已是市场共识。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市数据,已经有10多个品牌房企在打折促销,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。

自1998年房改以来,楼市走过了20年历史,价格总体保持持续上涨态势。其间虽然出现过几次小幅调整,如2008、2011、2014年,但房价下跌持续的时间很短。目前多数城市房价并没有下跌,但涨幅停滞,也是市场低迷,进入下行周期的标志。

“开发商压力太大,为了回笼资金,不得不以降价换成交量。”一位地产企业负责人道出实情。目前,多地房地产市场正陷入困局——不降价促销,销售就难有起色。

随着“以价换量”项目越来越多,成交量保持相对稳定的同时,房价的下行压力会更大。一种普遍存在的说法是,接下来中国楼市的房价将会进入深度调整期,大城市主要以横盘为主,中小城市等结束之前去库存行情,后期也会陷入阴跌的模式。

声音二

当前房价并未准确反映市场原貌

还有一种声音认为,出现降价这种情况的原因,一是一些城市新房备案价格严控,新房本身比周边二手房要低;二是开发商前期做了大量的蓄客工作,放出来的盘相对较少,营造了供不应求的紧张局面。所以,新房市场充满太多障眼法。由于新房价格受限价影响,大多数一二线城市房价已持续不涨一年多了,限价的因素使得新房价格并不能完整地反映市场实际。

从经济学基本原理看,当供大于求,房价就会下跌;求大于供,价格就要上涨。2016年开始的房价大幅上涨,最本质的原因还是供小于求。一二线热点城市,由于新增住宅建设用地面积减少,导致供需关系紧张,抢购现象频出。三四线城市,由于棚改货币化安置比例过高,产生了大量的购房需求,在去库存的同时,也催涨了房价。

但从目前阶段性特征看,现在需求和房价已经出现脱钩的现象,当要求房价不能上涨的时候,这时候反映的房价,就不是一个真实的市场供求关系。

在这种情况下,我们怎么看待市场?有房地产大佬直言:有些开发商根据各自的情况,采取一些促销措施,幅度大于10%、大于20%,这都是很正常的,不要被多元的信息渠道吓倒,被各种信息误导,影响对市场的判断。

在这个过程中,会有部分城市和楼盘降价幅度较大,但不会是常态。地方政府因城施策、一城多策,各地楼市形势不一样,但不会影响整体楼市的大稳。

声音三

楼市进入深度调整期,价格逐渐回归价值

有观点认为,部分价格虚高城市的楼市泡沫将会被引爆,面临房价下跌、无人接手的窘境,甚至出现抛售潮,直至逐渐回归真实的市场状态。

为什么?这些城市有的根本就没有足够的居住需求支撑,或者人口持续流失。有些城市有其价值,但是因为炒作过度,现在房价被炒房客推得过高,明显超过其内在价值。表现在外的特征就是租金回报率、房价收入比等指标大幅度偏离国内正常水平,或者是房价明显高于同级别的类似城市。

因此,在这一轮的下行周期中,将会有更多城市的泡沫被引爆,让价格回归价值。

河南迎历史性变革,催生好机遇

虽然行业整体下行,但面对结构性调整,从大城市到中小城市,城镇化给每一个开发商提供的发展机遇仍是不可限量的。

以河南人口大市周口为例,从经济上来讲人均收入水平算是靠下的。但深耕河南的建业,在周口的鹿邑县,一个县城去年卖了15亿元的房子;在沈丘县,一个楼盘开盘,出现了“开盘即清盘”的场面。这种情况让很多业内人士惊讶,连说“想不到”。

市场上出现的这种案例不是第一个,也不会是最后一个,它从侧面反映出,河南的市场空间大得很。河南整个城镇化节奏滞后于全国大约9到10个百分点,以每年1.5个百分点提速的话,河南就大约滞后于全国5、6年。只要能守在一个市场,一个地市,能在这个市场占到10%,也就有足够的生存空间。


据官方统计,河南省城镇化率2017年首次突破50%,这标志着河南这个传统农业大省跨入了历史性变革的新时代。

按照“十三五”规划,到2020年河南常住人口城镇化率要达到56%,与全国平均水平间的差距缩小到4个百分点,这就意味着城镇化率每年至少要提高1.9个百分点。每一个百分点的城镇化率,对应的都是百万以上的农业人口转移以及大规模的投资和消费。

这也就意味着,未来一段时期河南城镇化仍将处于快速发展的时期,城镇化的潜力依然巨大,也将为经济社会发展持续释放更多动能。

《河南人口发展报告》显示,在“十二五”期间,郑州为省内唯一一个人口净流入地区,外省流入河南人口的37%和省内流动人口的60%流入到郑州。而中等城市发育不足,像南阳、周口这样人口过千万的省辖市,城区人口却刚过百万,在城镇体系中的作用难以有效发挥。


郑州作为国家中心城市与开封、新乡、焦作、许昌构建高铁“半小时”核心圈,合作领域逐步拓展、合作水平不断提高、经济联系日益密切,占全省国土面积的8.7%,集聚了全省近20%的人口和超过30%的经济总量,形成“1+4”郑州大都市区,成为引领中原城市群发展的核心增长极。

河南县域国土面积约占全省国土面积的90%,人口约占80%,经济总量占全省经济总量的一半以上。随着《中原城市群发展规划》的逐步落地和深入推进,河南新型城镇化将进入高质量发展阶段,而中小城市未来必将成为新型城镇化的重点区域。

胸怀深秋心态,做好自己很重要

面对当前复杂多变的形势,房企如何应变?建业集团董事长胡葆森最近在公开演讲中提到一个词:深秋心态,即在市场整体浮躁的时候,你不要盲从,在市场整体悲观的时候,你也不要避之。当然,现在还没有到整体悲观的时候。

“就是无论市场热也好,冷也好,你要像跑马拉松,做好持续的、匀速前行的、足够的心理准备。”深秋心态大约是他在10年前提出的做企业决策者需要保持的心态:“我不认为市场就会出现一个转折,就会要过冬,就会怎么样。”

河南是一个拥有1.8亿人口的大市场,经济总量在世界已经排到了前20位,今年已经接近5万亿。“这么大的一个经济体,只要在这个行业里面,日子最好过的一个行业里面选定一个市场、选中一种产品形态。比如做科技地产、旅游地产、商业地产、物流地产,做公寓,做工业厂房。主要还是考验你的战略、产品商业模式等如何选择。”

所以,无论是现在,还是明年、后年,形势不会差到你担心的那种程度,重要的是做好自己,一定要对市场充满信心,对河南充满信心。

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